近年来，万科物业利用智慧科技改变传统物业服务模式，打造智慧社区，为居民带来更便捷、舒适、安全的生活。资料图为湖北省武汉市万科高尔夫城市花园小区的“幸福驿站”内，居民使用智能设备自助办理门禁人脸授权、缴纳物业费等相关业务。
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一边是业主呼吁“合理降费”，一边是物业企业忧心“服务难保”，一场席卷全国多地的“物业费降价潮”正在悄然展开。去年以来，重庆市、湖北省武汉市、山东省青岛市等地传出下调物业费的消息。近段时间，“降价潮”逐步蔓延到广东省深圳市、上海市等一线城市，降幅动辄超过三成。
此轮物业费的调整，松动的不仅是价格，更是沉疴多年“前期物业”制度的围墙；浮现的也不只是账单焦虑，而是业主参与意识的觉醒、服务质价相符观念的重塑。
今年，“好房子”首次被写入《政府工作报告》。不久前，中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》亦提出建设“好房子、好小区、好社区、好城区”。在此背景下，“好物业”成为“好房子”的重要支撑。
然而，物业费下降之后，服务是否会随之“缩水”？物业服务能否蹚出“质价相符”新路？
物业费降了
居民说话的机会多了
今年5月12日，武汉市新洲区华发中城公园首府小区业主微信群里一张物业费下调通知截图被迅速转发、点赞。“高层物业费由原本每月2.98元/平方米降至2.09元/平方米，便宜了约30%！”不少业主感慨，“两年前我们连业委会都没有，如今第一次在谈判桌上‘拿回了话语权’。”
2024年底，新洲区政府发布文件，首次对辖区住宅物业服务实行分级限价，按有无电梯和服务等级划分基准价，允许小区前期物业费在此基础上最高上浮20%。华发中城小区物业属“四星级”服务等级，对应限价为每月2.22元/平方米。业主大会召开后，业委会依据政策与物业公司展开谈判，最终以每月2.09元/平方米定价达成一致。新洲区发展和改革局表示，截至今年4月，该政策已惠及30余个小区、1.5万余户居民。
“过去我们根本不知道物业费是怎么定的，只能被动接受。现在政策定了‘天花板’，我们开始主动了解小区的收支结构和物业服务内容。”该小区业委会代表陈先生说，降价谈判不仅让业主们第一次拿起了“放大镜”，也让物业公司接受了“公开账本”的新规则。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向中国城市报记者指出：“前期物业长期以来是一种开发商主导、居民被动接受的制度安排，缺乏市场博弈和服务透明机制。当前各地启动限价改革，本质上是把物业费用从开发商定价体系中‘剥离’出来，让其回归居民共建、共治、共享的社区逻辑。”
武汉市并非个例。2024年2月，重庆市发布新版政府定价清单，将前期物业服务最高收费标准定为每月1.9元/平方米，当年6月起执行；青岛市则通过行政文件要求部分小区限期整改，将超出政府指导价的前期物业费退还给业主；江苏省镇江市、湖南省长沙市、山西省太原市等地出台空置房物业费减免政策，将未入住住房物业费下调至原标准的70%。
青岛市城阳区某小区业主王女士告诉中国城市报记者：“房子两年没人住，水电也没有用，物业费还一直按3块多收，作为业主很难接受。”
政策出台后，上述小区的业主们迅速成立业委会，并推动将原物业公司换成一家按新指导价运营的民营企业，小区的物业服务更规范化了。“价格虽然降了，基本服务还得要做好，否则合同一到期我们还可以重新招标。”业主们对新聘的物业公司提出了要求。
记者发现，多数地方限价改革，初衷是引导前期物业定价趋于理性，并提升小区业主的参与意识与治理能力。业内人士坦言，在房价上涨周期，居民对每月几十元物业费并不敏感，开发商有动力定高价，也容易将物业变为“隐形利润中心”。但进入存量房时代，居民开始关注居住性价比，推动制度从“收费导向”向“质价相符”转变。
服务出现断层
市场期待质价相符
今年3月，上海市浦东新区某中高端住宅小区将原本每月3.2元/平方米的物业费调整至2.4元/平方米，不少业主认为“终于合理了”。然而3个月后，小区接连出现服务缩水、设备维护滞后等问题：原有12名保安减少至8名，巡逻频次下降近60%；电梯故障响应时间延迟至两小时以上；公共维修基金在短短两年内超支使用120万元。最终，物业公司选择提前撤场。
“省下的钱还没花完，服务已经‘塌房’了。”一位业主感慨，“那次降价，我们赢了价格，输了体验。”
类似案例并非个案，也引发了一个深层问题：在物业费下调与服务不降质之间，该如何平衡居民意愿、企业能力与制度保障？
“当服务不到位时，价格再便宜，业主也不会满意。”碧桂园服务集团副总裁、运营管理中心总经理张艳芝向中国城市报记者直言。
她指出，降价潮确实反映出部分前期物业费存在定价过高的问题，但也让企业普遍面临“成本难控、服务难保”的压力。保安、保洁、保绿等岗位是劳动密集型岗位，人力成本每年上涨，物业费却在下降，必然出现服务断层。
今年初，武汉市万科紫悦湾小区就因业委会提出降价诉求引发争议。面对降价要求，万科物业予以拒绝并发函回应称，小区自交付以来累计投入非物业常规成本近500万元，先后完成绿化提升、车位改造、人脸识别系统建设等30余项改造，且该小区连续多年被评为“市级园林式小区”。在物业公司看来，当前物业费定价已是建立在“服务完整履约”的基础上，贸然降价会直接影响公共设施更新和服务持续性。
“物业费是一种公共预算，不是简单的商品价格，不能只看眼前数额，而要看长期保障能力。”张艳芝认为，真正的问题在于业主与物业公司之间缺乏有效沟通和信任。
李宇嘉指出：“很多矛盾的根源是业主对物业服务的认知落差。一方面，物业服务企业未能以透明方式呈现服务内容和成本结构；另一方面，部分业主将房价波动带来情绪压力转嫁到物业身上。这不是谁对谁错，而是需要重新建构物业服务的价值认同。”
为破局因降价带来的降质，一些头部物业公司正在探索新的治理路径。2024年末，万科物业母公司万物云推出“弹性定价体系”，将508项物业作业项目划分为158项“必选服务”和350项“可选服务”，形成服务等级协议。业主可根据实际需求在基础服务外“点单选配”，物业公司也据此明码标价。
“物业费不是越便宜越好，而是要有选择、有弹性。”某地方国有物业服务企业一名管理层人士在接受中国城市报记者采访时表示，“菜单式服务本质上是在现行包干制和酬金制之外，寻找‘市场规则+集体意志’的结合点，是构建物权时代下社会治理结构的一种底层创新。”
把服务和价格摆到阳光下
小区向“微型共治体”转型
从价格松动到服务协商，再到治理重塑，物业费“降价潮”最终引向的是制度层面的深层应答。如何从单向供给走向共建共治？各地正在改革实践中摸索答案。
“很多物业问题，源于前期物业制度。”李宇嘉直言，当前多数小区在交房初期尚未成立业委会，由开发商选聘的“前期物业”公司往往由自身关联企业担任，定价不透明、服务契约模糊，造成物业费长期维持高位，且缺乏市场竞争机制。
为破除这一结构性矛盾，重庆、武汉、青岛等城市纷纷启动“前期物业”改革。例如，青岛市城阳区要求所有新建项目在交付前进行物业服务成本公示，实行“限价+备案”制度，并明确在交房满两年后，小区必须完成公开招标程序，由业主大会重新选聘物业企业。
在深圳市前海片区，部分高端社区率先引入“开发商退出、业主主导、街道监管”的三方共治机制。项目交房前，业主可提前组成“筹备组”，委托专业机构制定服务需求与招标条件，开发商不得干预定价与评标。该机制有效压缩了“灰色空间”，实现了从“开发商主导”向“居民主导”的结构转型。
“这不是简单换物业公司，而是重塑治理结构。”深圳市一位街道办社区建设办公室负责人表示，“以前业主抱怨没权利、没渠道，现在很多小区的‘管家’是他们亲自选出来的。”
一些城市还开始推动物业计费模式升级。当前，我国小区物业普遍实行“包干制”——即业主缴费后，物业企业拥有全部支配权，盈亏自负。由于成本压力和监管缺位，易出现“多收少做”或“先用后欠”等问题。
如今，武汉、苏州、广州等地开始探索酬金制改革，物业公司仅从总物业费中提取固定比例作为报酬，其余资金用于小区运维和公共支出，结余归全体业主所有，赤字也需协商弥补。“这种模式迫使物业公司‘自证服务’，也让业主更愿意交费。”武汉市某区住房和城市更新局相关负责人表示。
可以看到，各地正探索通过市场化选聘、公平化计费、制度化监督，让小区真正成为居民说了算、管得好、服务稳的“微型共治体”。正如受访者所言：“把服务和价格都摆到阳光下，大家才会真正相信钱花得值、事办得稳。”
记者手记
意义深刻的变革
一场看似围绕“账单”展开的物业费降价潮，实则正触及城市社区治理的深层肌理。降下的不只是数字，更是对过去单向供给、价格不透明的治理逻辑的挑战。
记者在走访中发现，越来越多的小区业主不再止步于“要降价”，而是主动参与治理。他们组建业委会、查账本、议清单，与物业企业共同推动服务走向标准化、透明化。与此同时，企业也在转型，从“低价竞争”转向“质价相符”，从执行者走向社区共治的合作者。
服务的背后，是治理结构的重塑。只有让服务明晰、定价合理、过程可监督，才能破解“降价——降质”的循环死结，推动物业真正走向制度化、现代化。当物业从“收费点”变成“治理点”，居民与城市之间的关系，也悄然开启了新的连接方式，并将印证这一变革的深刻意义。
■中国城市报记者孙雪霏
物业费下调后，管理服务该往哪走
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